碧桂园,静悄悄:高周转模式恐难以持续 陷高处不胜寒困境
斑马消费 2022-01-11 来源:斑马消费
万科“等鱼断气”,恒大“犹抱琵琶半遮面”,房企三强中,碧桂园这半年安静得可怕。

万科“等鱼断气”,恒大“犹抱琵琶半遮面”,房企三强中,碧桂园这半年安静得可怕。

最近,碧桂园公布2021年销售业绩,未完成既定目标,销售额罕见下滑,紧接着,公司将106个区域公司合并为65个。事儿太大,终于盖不住,引发了全行业的关注。

总负债1.74万亿元,仍然踩中一条红线,碧桂园当然不想被cue,在谁都不安全的市场环境中,躲在角落才是最安心的。

最尴尬的在于,信贷环境大变,碧桂园发挥到极致的高周转模式恐难以持续,公司陷入了“高处不胜寒”的凡尔赛式困境之中。

碧桂园服务在蓝海赛道中继续领跑,机器人业务开始走上正轨,创投更是做得有声有色,但是,这些都不足以支撑碧桂园帝国的增长。

众鸟低飞尽,孤云独去寒。

高处不胜寒

2021年的困难程度超过了大多数人的想象。最受关注的房地产行业,也迎来了高开低走的惊险一年:上半年都挤在KTV,下半年排着队进ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂园,也坐上了过山车。

前半段,公司销售额月月创新高,前5个月同比增长了21.25%;6月份是分水岭,同比、环比均出现下降;后半年,直接一泻千里,8-11月本来是传统的房地产旺季,但去年,每个月都要比上年少卖百亿左右。

2021年,碧桂园全口径销售金额7588.2亿元,未完成8000亿元的销售目标;权益销售面积6641万平方米,权益销售额5580.0亿元,同比下降2.22%——这是碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。

实际上,从2020年开始,碧桂园的销售神话就开始松动,“金九银十”的10月和11月,均出现销售额同比下滑的局面。

销售业绩之外,房企的经营根本盈利能力,在碧桂园这里,也出现了不安的苗头。

2020年,公司营业收入4628.56亿元,同比下降4.74%,归母净利润350.22亿元,同比下降11.45%。同期,公司毛利率从26.06%下降至21.80%。

2021年上半年,公司营业收入同比增长27.02%至2349.30亿元,但归母净利润仅增长6.11%至149.96亿元,主要原因为毛利率下滑4.57个百分点至19.70%。

现在结算的收入还是前两年销售的项目,按照这个趋势,接下来几年公司的收入及利润可能不容乐观。

2018年-2020年,碧桂园的净资产收益率(ROE)分别为32.20%、26.03%、20.00%,华泰证券给出的预测为,2021年-2023年分别为18.09%、17.50%、17.40%。

截至2021年6月底,碧桂园负债总额为17397.87亿元,较2020年底的17588.06亿元略有下降,在房地产行业排名第二。

在三道红线的要求下,公司积极去负债,净负债率和现金短债比达标,但截至去年上半年末剔除预收款后的资产负债率为78.53%,未达到70%的要求,仍然踩中一条红线。

更关键的是,各种财务手法操作之下,三道红线对房企稳定的参考价值并不大,此前已有绿档房企暴雷的先例。可以说,房地产企业真正的生命线,可能只有老板和财务总监两个人知道。

当然,融资收紧,最根本的挑战在于,让房地产行业告别高周转模式,“碧桂园模式”的缔造者,首当其冲。

杨国强拿着鞭子,不断提高房地产运营“高周转”的标准,一度达到了夸张的“拿地之后3个月开盘、4个月资金回正、5个月资金再周转”。

模式遇阻之后,碧桂园如何保住行业老大的位置?

继续重仓三四线?

上半年,在三道红线的要求下,碧桂园也在零星地提前赎回一些债券,但发债动作仍然相当频繁。

下半年,公司画风突变,只剩下降负债的组合拳。仅2021年12月这一个月,公司就三次提前赎回债券,合计额度接近50亿元。

碧桂园在2021年中报业绩中披露,公司净借贷比率49.7%,较上年度下降了5.9个百分点,加权平均借贷成本下降17个基点至5.39%。估计等到3个月后公司披露2021年业绩公告,借贷情况会得到进一步改善。

除此之外,公司还祭出了内部调整的一系列政策。

反腐。这几年房地产行业日子不好过,为了堵住跑冒滴漏,各大房企都开启了内部反腐,撕开了多金地产业的腐坏一面。其中,业务面最广的碧桂园,动作最大。

公司曾对外公开披露,自2018年以来,有200多名项目总经理及以上人员被查处,级别较高的包括碧桂园贵州区域原总裁黄士冯、碧桂园文商旅集团原总经理张强等。

架构调整。上周,碧桂园将106个区域公司合并调整为65个,削减了40%的区域公司,并对相关的工作人员进行调整。公司对外表示,此轮调整能“提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本”。

降价促销。与恒大大张旗鼓打折不同,碧桂园的促销显得静悄悄,以至于你永难观其全貌。去年上半年,公司销售均价8782.67元/平,下半年为7990.91元/平——平均数很难说明单个项目的涨跌,但能一定程度上反映趋势。

外部形象上,碧桂园变得愈发低调。宇宙房企的刷屏广告不见了,世界级项目森林城市也不怎么提了,“变大变强”消失于杨国强的话语体系中。

拿地方面,尽管碧桂园去年投入的总金额高,仅次于保利和万科,但风格十分低调。2021年第一轮集中供地,各大房企疯抢,碧桂园只在北京、上海投入较大,其他地方只是平均主义洒点水,坚决不抢高价地。全年算下来,公司还是将大部分资源投入到了非集中供地的三四线城市。

行业普遍认为,房地产市场进入白银时代,分化效应正在急剧加深,行业资源将进一步向一二线城市集中。疫情,以及三道红线、土地集中出让等政策,加快了这一转变。

碧桂园坚持布局三四线,提出要实现一至六线城市全面覆盖,到底是差异化竞争,还是因海量土储而无法自拔?

多元化的核心是什么?

房地产行业饱受冲击,到底啥时候才是个头?

今年以来房地产板块血流成河,对比之下,碧桂园的股价相对坚挺,但市盈率仍然只有4倍,甚至低于老二万科A。

这几年,碧桂园最成功的一点便是,将整个集团的关注重点,从地产销售转移到物业服务。毕竟,卖房子只是一锤子买卖,物业服务才是源源不断的稳定盈利来源。

一方面,碧桂园每年7000多亿的总销售额,可以持续为碧桂园服务输送业务;另一方面,公司通过以债圈物的方式,在行业低谷期,拿下蓝光嘉宝、邻里乐、诚和物业、富力物业等。

截止2021年6月底,碧桂园服务收费管理面积6.44亿平方米,合同管理面积12.05亿平方米,成为中国最大的物业服务公司。

去年上半年,碧桂园服务营业收入115.60亿元,同比增长84.3%,归母净利润21.13亿元,同比增长60.70%。

尽管碧桂园服务和碧桂园规模及利润差距甚大,但其股价一度超越后者。昨日收盘,碧桂园服务市盈率35.40倍,几乎是碧桂园的9倍。

除了房地产业务,碧桂园旗下的机器人业务,曾被杨国强寄予厚望。

公司的机器人产业分为两个部分:成立于 2018 年的博智林机器人,主要用于建筑领域,截至2020年底,在研机器人46款,其中已有4款在市面上实现租售,14款进入项目开展批量商业化施工;成立于2019年的千玺机器人,主要用来发展多元化餐饮,截至2020年底已开业70余家、共有583台各种设备投入运营,包括火锅、煲仔饭、快餐、粉面店及中餐等。

房地产企业中,做投资最成功的是谁?应该没有谁可以跟碧桂园创投相比。

作为碧桂园旗下的投资平台,该公司主要关注硬科技、社区生态链、新消费、大健康四大赛道,成功上市的项目包括快手、贝壳、秦淮数据、和铂医药,另外的明星项目包括滴滴货运、遇见小面、二厂汽水、茶里ChaLi、林清轩等。

只是,无论是体系内的物业服务、机器人等多元化业务,还是体系外布局甚广的投资项目,都要以碧桂园庞大的房地产帝国为核心,一荣俱荣一损俱损。如果公司不能保持目前的体量、稳坐行业老大的位置,其他业务的发展必然会受到影响。

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