蛋壳公寓破壳IPO! 累计亏损41.6亿
白泽辉 2019-11-04 来源:环球老虎财经
风风火火几年的长租公寓在经历一轮行业洗牌之后,运营商所剩无几。近期第一梯队的运营商陆续开始筹划登陆资本市场,如蛋壳公寓10月30日宣布赴美上市,时间和青客公寓差了5天,和自己的D轮融资只差了一天。亏损融资,亏损上市,没有了一级市场的接力,蛋壳公寓的上市,是一场危险的突围战。

10月29日,国内长租公寓蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书,拟以“DNK”为证券交易代码。本次IPO蛋壳方面计划至多募集1亿美元。

值得注意的是,成立近6年的紫梧桐(北京)资产管理有限公司(蛋壳公寓的运营主体),2017年至2019第三季度累计亏损高达41.6亿。

继长租公寓头部之一的青客公寓提交招股书不到一周,蛋壳公寓也开始筹划赴美IPO募资。同行中实力较弱的企业被洗牌出局后,长租公寓进入“成长期”的下半场。

D轮融资和递招股书只差一天

几年前,在“互联网+”的大浪之下,长租公寓成为资本追逐的热点。然而行业洗牌之后,现在仅活着的几家也开始陆续登上资本市场。10月25日,青客公寓宣布赴美上市,2019年6月30日,青客公寓的营业收入为8.979亿元,且处于亏损状态,净亏损额为3.73亿元。

蛋壳公寓等长租公寓纷纷上市,分析人士普遍认为,其一方面体现公司资本渴求的胁迫,一方面则是资本接力难以为继的无奈。

每家服务商背后都经过了好几轮的融资,对于前期尤其是A、B轮投资方来说,经过3-5年的投资后的迫切需求就是寻求退出。

2018年,长租公寓“爆仓”不断,根据不完全统计,好租好住,爱公寓等小型长租公寓资金链相继断裂,下半年,寓见公寓等大型长租公寓企业资金链被曝出问题,爱上租等头部顶级长租公寓运营商也被曝多次与业主解约的情况出现。

蛋壳公寓破壳IPO!  累计亏损41.6亿

由此,蛋壳公寓顺势发力“捡漏”。今年1月,蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租,长租公寓史上最大的一起收购案由此落地。蛋壳公寓管理房间数增加了超8万间,达到近50万间。

2019年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

而由此及今,长租公寓融资市场开始趋冷,资金需求的迫切与一级市场估值降温,加上竞争对手的上市,或许已经开始逼迫蛋壳公寓加速上市计划。

根据招股书,老虎环球基金占股20.0%为第一大机构股东,蚂蚁金服占股蛋壳公寓的7.8%,蛋壳公寓创始人高靖直接持有14.2%的股权,天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。在经过今年3月份的C轮融资后,蛋壳公寓估值已经高达20亿美金。

值得注意的是,根据天眼查的信息,蛋壳公寓几乎在宣布上市的同时宣布D轮融资,融资方为老股东华人文化和新晋的PE机构春华资本。其中的华人文化产业基金就已经出现过三次。根据相关资料,华人文化产业投资基金(英文名CMC Capital Partners),由黎瑞刚于2010年创立,是国内专注于文娱、科技、消费三大领域的私募股权投资机构。先后投资了B站、爱奇艺、趣头条等大型传媒娱乐类公司。2018年7月,黎瑞刚的华人文化集团公司获得创始股东阿里巴巴集团、腾讯集团领投的近100亿人民币A轮融资,投后估值近400亿人民币。

不容忽视的“租金贷”

根据蛋壳的招股书数据,2017年—2019年前三季度,蛋壳公寓营收分别为6.56亿、26.75亿、50亿,营收业绩逐年大涨。但与此同时净利润亏损也在不断扩大,报告期内分别亏损为2.72亿、13.69亿、25.16亿。现在来看,自蛋壳成立以来的融资,创立至今似乎早就“烧”的也差不多了。

2019年前三季度,蛋壳公寓通过融资获得的现金净额为30.82亿元,作为向银行借款及提供租金融资时向金融机构提供的保证金仅剩22.98亿元。按照目前的增长速度和亏损幅度,蛋壳公寓的剩余现金流在难以补给的情况下,只能“烧”一年。

对于出租公寓这一行而言,收租就是其赖以生存的根本,运营商刚开始运营时必须花费资金收储房源及装修改造,之后再对外招租。然而前几年长租公寓这个风口诱惑着大量资本冲了进来,大批的长租公寓的诞生导致高价争夺房源之后,运营商又低价出租回笼资金成行业常态。在这样的恶性竞争下,资金实力薄弱的运营商破产的破产,跑路的跑路。也在2018年里留下一地“鸡毛”。

“租金贷”这种模式就是租客在与运营商签订合同之后,租客在一些平台上贷款,房租一次性付清给运营商,然后租客再给贷款平台按月支付,就类似于信用卡分期一样。而运营商在回笼资金之后(租客的贷款),长租公寓平台一般一次收一年的房租,而这些平台给业主一季度一付,以实现长收短付资金杠杆的效果不断扩充房源。根据招股书披露,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳等13地市场,共运营406,746间房间,与成立的第一年(2015年)相比,房间数增长了166倍。

根据招股书,报告期内蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元,而从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。租金贷的预付款占比均在80%以上。所以说“租金贷”也就是蛋壳公寓不断扩张的资本。

很显然在这种轻资产运营模式下,蛋壳公寓也必须承担前期的竞争风险、扩张风险、资金链风险、入住率风险等。也就是这种“长收短付”的模式下,2018年底长租公寓出现了集中的资金链危机。

蛋壳危险的入住率

根据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》,预计到2025年,我国房屋租赁市场规模将分别达到2.9万亿元。洗牌之后,活着的长租公寓运营商更是寥寥无几。然而有着这么大的市场潜力,或许就是上述资本愿意不断掏钱输血的原因。

根据相关资料,截至2019年6月30日,蛋壳公寓的租客入住率为89%,租客续租率超过了51%。而根据相关资料,长租公寓必须满足较高的出租率来实现盈利指标达标。链家旗下自如项目负责人就曾公开表示,长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%,才能实现稳定的现金流。

相较当前蛋壳89%的入住率,离合格线还有一些距离。

根据相关资料,青客公寓近三年的平均入住率为89%、91.6%、90.6%,行业龙头自如的2018年的入住率在95%以上。这或许就是自如还没有登录资本市场的原因。

市场机构空白研究院院长杨现领表示,长租公寓行业是一个资金密集且薄利的行业,资本不断注入是维持企业存续的命脉,而盈利难将是长租公寓行业一直面临的问题。

根据相关资料,蛋壳公寓通常与业主签订4-6年的合约(一般是一季度支付业主租金),与租客一般是一年一签。运营商对于业主的出租的定价维系5年左右,而与租客的一年一签(蛋壳公寓的续签率51%)。此间也可能会产生一定的价格风险。

东北证券分析称,由于租赁市场的市场化程度较高,价格主要由供给决定。轻资产长租公寓由于其以市场价格从房东处获取房源,然后通过装修转租以获取利差的运营模式,其利润空间相对较小,需要高周转和精细运作,再考虑目前的整体资金成本,盈利压力较大。

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