买房送特斯拉、降价百万 为何依然换不回楼市“金九银十”?
巴九灵 2019-09-25 来源:巴九灵
“金九银十”是十多年前正常市场下的季节性周期。如今的市场节奏完全取决于政策导向和宏观经济形势,或者取决于人们的预期。

中国的楼市存在一定的季节性周期。
每年3-5月是“小阳春”,今年上半年就有一波“小阳春”,下半年9-10月为“金九银十”,主要由开发商绞尽脑汁搞促销卖房,制造出楼市火爆的景象。
今年也不例外,开发商依然在拼命卖房:合肥某别墅盘推出“买房可送特斯拉”的消息,北京有特价房直降100万,广州有楼盘2天降了6000元/平米……
这些虽是个别现象,但各城市各楼盘降价促销的消息并不少,只是效果并不明显,买房者的反应似乎“冷冷的”。

易居房地产研究院近日发布的《2019年9月上半月全国35城新建商品住宅成交报告》显示,9月上半月,监测的35城新建商品住宅的成交面积环比8月下跌7%,同比去年同样降低7%,一二三四线城市均有下降。
成交量方面,9月上半月同比去年同期,下滑的城市多达20座。
也就是说,九月开局不利,考虑到国庆长假对交易量的影响,今年楼市“金九银十”恐怕是要落空了。
不仅是9月,刚过去的8月也是有点“冷”。
国家统计局数据显示,2019年8月,70城房价涨幅整体回落,新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个,4-5月份环比上涨城市数为67个,6月减少至63个,7月减少至60个。
8月,二手房价格环比上涨的城市仅43个,多达20个城市的二手房价格环比下跌,包括北京、杭州、三亚等热门城市。
如果说新房涨价难是因为限价政策,那么二手房下跌则露出了楼市降温的真面目。
那么,往年比较火爆的“金九银十”,为何今年忽然就失灵了?当下对房价和购房者心理影响最大的因素是什么?房企在“金九银十”期间将如何做促销?我们来看看大头的分析。

丁建刚  浙报传媒地产研究院院长 

所谓地产“金九银十”之说早就不存在了

其实,国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅价格指数,最多只能做参考,完全不具有真实的市场意义。
道理就是一个:一二线城市甚至部分三四线城市还在限价之中。相比之下,还是二手住宅价格稍有意义。二手住宅价格环比下跌的城市,已经连续三个月超过20个。

买房送特斯拉、降价百万  为何依然换不回楼市“金九银十”?

                                      2019年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数

仅从这个指标来看,市场已经有降温迹象。
但实际上,楼市降温真正的更大的影响因素,是始于几个月前的银保监会23号文件、729央行座谈会、730政治局会议等等。特别是730政治局会议首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段。
而今年的“金九银十”到底会不会再来?其实是一个伪命题。
所谓的“金九银十”“金三银四”,都是十多年前,正常市场下的季节性周期。
从2005年国五条调控开始,正常的市场生理周期完全紊乱。市场的节律完全取决于政策导向和宏观经济形势,或者说取决于人们的预期。
其中,开发商的预期,主要取决于融资的难易程度和利率水平;公众的预期,更多取决于政策和舆论导向。
如2008年9月,全球金融危机时刻,楼市瞬间冰天雪地。
2009年年底,杭州某楼盘开盘,数百人拿着铺盖卷儿,在冰天雪地之中漏夜排队。

2015年股灾之后,官方推出的去库存和棚改政策,使得2016年整个中国,无论一二线还是三四线城市,都近乎疯狂,哪怕是在7、8月份的炎炎夏日也不例外。
实际上所谓“金九银十”之说,早已不存在了。
2019年的秋天,只不过是巧合,恰好碰上了楼市降温,这才有了“金九银十”开局受挫、难再现、预期已经转变等等舆论。
对今天中国楼市的影响,季节和气候因素,可能连第10位都排不上。
宏观经济走势、中美贸易谈判、货币政策走势,特别是货币政策中关于房地产市场的政策等等非房地产市场的因素,对市场的影响更大。
市场的“金九银十”可能不再,但9月、10月观察市场的窗口却很多。
9月美联储开启了全球新的降息通道,中国央行是否会跟随降息?10月的中美贸易磋商,特别是10月的中共四中全会等等,都是重大影响因素和时间节点。

吴翔华  南京工业大学 天诚不动产研究所所长

眼下市场的火热程度大部分是限价政策带来的“假象”

今年上半年楼市有个“小阳春”,主要由金融放松驱使。到了下半年,金融收紧,政策上又没有任何放松的迹象,经济也没有差到需要放松楼市来刺激的地步,因此总体而言今年楼市不会出现“金九银十”。
不过,具体到不同的城市又是不同情况,政策有一些差异,购房者的信心和预期也是千差万别,尤其突出的是不少城市出现了政策性“倒挂盘”现象。
不少城市一些地段的新房因为限价比周边二手房价格低很多,甚至有的地方新房与二手房的单价相差1万-2万/平方米,新房因为限价政策价格较低,反而二手房更能反映真实的房价,露出了市场的真面目。
最近,苏州、南京等不少城市都出现了这种现象,部分楼盘出现了上万人摇号抢购几百套房的火爆场面。

虽然中签率比较低,但刚需族还是会去抢房,投资客也想趁机赚取差价。这样一来,在楼市低迷的当下,这种看似火热的现象反而撑起了市场的信心。

当然,不同城市的情况也不太相同:限价越严格的城市,抢购新房的现象越多,市场显得火热;限价越宽松的城市,市场反应反倒比较“冷”,更能反映真实的市场情况。
从整体看,会呈现成交量慢慢下滑,价格慢慢下降这样的趋势。
所以,今年楼市“金九银十”规律完全被政策打破,出现了政策性“倒挂盘”特殊现象,“倒挂盘”带来的市场热度显然不是市场的真实反应,甚至可以说是扭曲的。

张波 58安居客房产研究院首席分析师

今年房企的“冲刺”提前了,整体降价和促销是九十月的主旋律

若对今年的“金九银十”成交量有期待,恐怕会落空。
并非今年“金九银十”的市场行情不如往年,而是今年春节后房企就已经开始发力,“小阳春”之后的市场推盘力度一直没有减弱迹象,入市项目的价格保持得也相对稳定,因此商品房市场的成交量波动性相对较小。
可以说,今年房企的“冲刺”提前了,在下半年经济环境不确定性以及楼市调控从紧的双重压力下,早在今年5月份,不少房企已加快推盘的力度,6-7月的市场推盘节奏以及促销也大于去年,因此8月业绩整体依然有提升,说明房企加速销售的力度并未减弱。
所以,虽然今年“金九银十”可能成色不足,但并不代表全年成交量会出现明显下滑。相反由于房企早早在市场发力“抢收”,导致市场的需求被提前释放,虽然供应量后续持续增加,但市场行情将保持相对稳定。
对于房企将在“金九银十”期间有何动作,我认为整体降价和促销是主旋律,但不同地方有不同力度和方式,值得关注的有:
大型品牌房企会策划全国性质的“打折促销”活动,但在不同地区的表现力度会有明显差异。

一般来说,限价比较严格的部分热点二线城市,新房价格本来就低于市场真实水平,房企自然不会有很大的促销空间;而那些面临销售困难的例如北京的大量“限竞房”,不得不通过多种方式促销。

*限竞房指的是让开发商向上竞地价,向下竞房价。

此外,三四线及以下城市的楼盘降价力度往往会比一二线城市的要大,并且销售的难度也在不断提升。


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