楼市变局已现?房地产又传来一大消息!给购房者透露3大房价信号
楼事纪 2019-09-23 来源:楼事纪
常言道,春江水暖鸭先知,房企的态度一直是判断房地产走向的标准之一。

常言道,春江水暖鸭先知,房企的态度一直是判断房地产走向的标准之一。

自从进入2019年以来,随着房地产调控政策的收紧,融创、富力等大型房企纷纷表态暂停拿地,万科更是直接表示不会在三四线城市拿地,而且目前房企普遍把加快销售和回笼资金作为了下半场的重要目标。就在大家纠结楼市是不是要迎来大变局的时候,房地产又传来了一大消息,继万达之后,又一大型房地产集团要彻底退出房地产了。笔者认为,这或许真的意味着房地产行业要发生大变化了。

楼市变局已现?房地产又传来一大消息!给购房者透露3大房价信号

继万达之后,重汽宣布将100%股权挂牌出让,彻底退出房地产

据报道,中国重汽集团房地产开发有限公司将100%股权挂牌出让,挂牌日期从9月17日持续至10月17日。显而易见,这意味着中国重汽将彻底退出房地产行业了。关于这一点,董事长谭旭光表示,卖掉房地产公司,挣不挣钱先不说,但一百多亿的贷款是巨大的风险。重汽房地产干了10年,好年份挣1个多亿,不好的年份只挣了98万。目前,重汽房地产还有不少土地,赶快公开竞标卖个好价钱,最低也要卖200亿,然后心无旁骛发展主业,把钱用到发展商用车上。

其实,早在三四年前,潘石屹、王健林等大佬就开始陆陆续续变卖房产,这些年一直触动着市场的敏感神经,而这一次重汽彻底退出房地产有其特殊性,因为重汽集团并非纯房地产公司,所以这相当于剥离房地产业务,尤其是在当前房地产市场调控不放松的背景下,其中透露的信号更值得关注。除此之外,恒大、万科、碧桂园等龙头房企虽然没有变卖资产,也并没有退出房地产行业,但早就已经开始谋求多元化的发展了,纷纷进军教育、科技、造车、现代农业等领域。那么,房企态度的转变和这些大动作给我们透露了哪些信号呢?

最近这几年,各大房企态度出现转变,释放了3大重要信号

第一、实体行业是经济发展的根本,推动脱虚向实将会长期持续下去,楼市正在逐步回归理性。

在过去一二十年时间里,房地产行业迎来了高速发展,成为拉动国民经济的重要支柱产业。但是随着房地产市场的快速扩张,越来越多的资金流入楼市,不仅推高了房价泡沫,也推高了数量泡沫,对实体行业和居民消费形成了挤压效应。最近这两三年,国家明显意识到了这一点,主管部门也纷纷表态。比如,证监会副主席方星海就表示,高房价拉低了居民消费水平,我们还有很多的工作要做。无独有偶。近日,曹德旺在接受采访时候表示,制造业才是最大的国际竞争力,不要搞那么多房地产。

房地产固然重要,但经济归根到底要靠实体经济。因此,面对房地产市场存在的问题,国家明确表示要推动脱虚向实。进入下半场以来,国家通过表态不会把房地产作为短期刺激经济的手段,率先给市场吃下了一颗定心丸。当然,关于房地产是实体经济还是虚拟经济,业内一直有不同看法。笔者认为,如果房子建起来是用来住的,那就是实体经济,但如果是用来炒的,这部分就是虚拟经济。毕竟,虚拟的部分不仅给国民经济带来潜在风险,也给社会增加了不稳定因素。因此,推动脱虚向实将会长期持续,楼市回归理性是大势所趋。

第二、在防范房地产金融风险的大背景下,稳步去杠杆是大势所趋,目前开发商更加看重企业和现金流的安全。

经历了三年的调控,房地产高歌猛进的阶段已经渐去渐远,如今的市场透着一股子微凉。众所周知,房地产企业是资金密集型企业,高负债是房企的普遍特点,而且高负债带来了高风险,如果业绩不佳,风险自然也就越大,这不仅给企业自身带来风险,也会影响国民经济的稳定。就拿今年上半年来看,全国有近300家房企破产就是最好的例证。对此,业内有专家认为,中国房企数目是世界之最,随着调控收紧,未来数量还有可能会削减。

笔者认为,为了防控潜在的风险,去杠杆则是大势所趋:一方面,房企会通过变卖房产甚至剥离房地产业务等方式来主动实现;另一方面,央行、银保监会也不断加大监管调控,限制资金违规流入房地产,从而防范房地产领域的金融风险。对此,融创董事局主席孙宏斌曾表示,面对宏观调控环境,保持现有规模的难度并不大,但是要说怎么增长也比较难,所以还是脚踏实地更重要,未来几年会把安全放在第一位。其实,从下半年以来房企的策略调整就可以看出来,房企态度愈发谨慎,普遍把保障现金流的安全摆在了首要位置。

第三、房地产进入新的发展阶段,住宅市场格局基本稳定,稳赚不赔的房地产观念正慢慢被撕开口子。

结合上文两点来看,在推动脱虚向实和防范房地产金融风险的大背景下,国家对房地产行业的态度已经发生了微妙的转变,短期内房价很难再次大幅上涨了。那么,从长期来看,房地产还有回到狂欢盛宴的可能吗?对此,住建部原副部长仇保兴认为,中国现在已经不缺房子了,这时候如果再放任房地产发展,是不合时宜的。在笔者看来,目前住宅市场格局基本稳定,不仅不缺房子,甚至还有过剩的趋势,所以未来几年内,房地产将逐步告别大拆大建的阶段,进入存量房市场。

进入存量房市场后,盘活存量房是必然趋势。根据政策趋势来看,一方面,通过房地产税、空置税等措施盘活空置的多余房产,从而通过买卖或者出租的方式把它们推向市场,从而增加市场供给,进一步稳定房价。另一方面,4万亿旧改逐步取代了棚改,这既提高了生活质量,也减少了不必要的支出,从而稳定了市场需求。笔者看来,一旦楼市回归理性,开发商利润会逐步降低,如果负债较多,稳赚不赔显然就不可能了,上半年300家房企破产以及万达、重汽等退出房地产都给我们传递了明确的信号。此外,对购房者来说,一旦房子回归自住本质,囤再多的房子也会慢慢增加持有成本,所以一赚到底、稳赚不赔的房地产观念也将慢慢被撕开口子。

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