关于价格洼地的几个真相
赵海鹏 2019-08-21 来源:贝壳研究院
假设一个城市的郊区和市区的房价分别是1万和2万,那么在经历城市发展和经济增长后,房价会如何变化?

房价的上涨存在区域间的轮动,高价值区域先涨,再带动低价值区域上涨。

长期看,上海越靠近市中心的房子,涨幅越大。

通勤改善是影响房价的重要因素,会使得区域间价格趋近。

对于置换客而言,房价的相对涨幅,比楼盘自身涨幅更重要。

假设一个城市的郊区和市区的房价分别是1万和2万,那么在经历城市发展和经济增长后,房价会如何变化?

房价会如何变化?(单选)

A. 增长时保持差距。例如涨到2万,3万

B. 增长时保持比例。例如涨到2万,4万

我们来看下上海对于这个问题的答案是怎样的。在过去十几年间,上海房价总体是上涨的。在2006年后,上海房价经历了两个快速上涨期,分别是2007年至2010年,和2014至2017年,其余年份则相对平稳。

图:2006-2019年上海市新建商品房均价

关于价格洼地的几个真相在整体上涨的表像下,变化是分化的。这里将上海的区域按环线划分,分为内环内、内环至中环间(后文简称“内中环”)、中环至外环间(中外环)、外环至郊环间(外郊环)、郊环外等5个区域。同时,把2006年各环线区域房价作为基准价格,计算后面数年的价格指数。可以看到,从2006年到2019年,各环线涨幅不同,内中环和中外环涨幅最高,2019年的价格是2006年的8倍。郊环外涨幅最低,2019年价格是2006年的6倍。中心城区附近的涨幅,高于郊区的涨幅。

图:2006-2019年上海市分环线房价指数(2006年=100)

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房价上涨存在区域轮动,市区带动郊区

是不是认定买中心城区附近就行了呢?从下图我们可以发现当年买入时哪个区域的涨幅最高(最划算)。如果是2010年之前买的,到2019年是中外环和内中环涨幅最高,如果是2010年之后买的,则是外郊环和郊环外涨幅最高。

图:2006-2019年购入,2019年出售时涨幅

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从各个环线每年的涨幅可以看到,两次上涨周期,都是内环内和内中环先涨,再传递到中外环,最后传递到外郊环和郊环外。例如在2014年至2017年的上涨周期,先是内环内和内中环领涨2014至2015年,然后是中环外的三个区域在2016至2017涨幅最高。上涨过程存在轮动传递效应:高价值区域先涨,再传递到低价值区域。

图:2007-2019年上海市分环线房价涨幅

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越靠近市中心的房子,涨幅越大

现在回过头来看文首的问题。把郊环外的价格作为基准,看每个环线区域价格的变化。我们发现,越靠近城市中心的区域,涨的越快,同时涨幅差异也被拉开,也就是文首答案中的第二个选项。例外是上海内环内,增速慢于内中环和中外环,快于外郊环和郊环外。

图:2006-2019年上海市分环线房价指数(郊环外=100)和趋势线

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通勤改善会使得区域间价格趋近

内环至外环间的增速高于内环内,得益于公共交通的建设,如公交、地铁、快速路,使得在它们地理位置之间的物理距离没有变化的情况下,时间距离缩短了。

房产的位置是房产的核心价值之一,依附于位置的,包括通往公司、商场、医院、学校、机场、火车站等各个资源点的时间成本。这个时间成本越低,房产价值越高。公共交通的建设,特别是轨道交通的建设,改变了时间成本的区域分布,使得内中环和中外环区域和内环内趋近。

地铁的建设对于城市房价的影响相当重要。如果未来某天机器猫的任意门被发明,房价整体的涨跌可能难以判断,但必然是更趋平均。

图:上海市外环线、中环线和内环线位置

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置换客更应关注房价的相对涨幅

以上分析是针对长期持有的房产,而在实际交易中,置换客已成为当前主流购房群体,通过置换交易,改善居住品质。

置换客的心态通常为:如果房价整体涨,则期望自己的房子涨的更多,如果房价整体跌,则期望自己的房子跌得更少。多涨了30万,和少跌了30万,对于置换来说是一样的。所以换房路径中,卖出房产若是跑赢平均涨幅的标的,置换时能减少差价。

受到上海交易税费政策的影响,导致5年是置换的一个重要节点。现在来看一下在购入5年后卖出的涨幅情况。2006年至2009年期间,购入中外环区域,在5年后出售涨幅最高;2010年至2012年,购入内中环区域涨幅最高;2013至2014年,购入郊环外区域涨幅最高。不同时期,最佳的购入区域不同。整体趋势来看,涨幅的差距在缩减。在2007年,涨幅最高的中外环区域能比涨幅最低的郊环外的5年高97%,而到了2014年,涨幅最高的郊环外仅能比涨幅最低的中外环高38%。

图:2006-2014年购入五年后出售涨幅

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相似商圈交替产生价格洼地

上述分析放到商圈维度同样成立,且由于拆分得更微观,波动会更大,更有可能获取超额涨幅。这里暂不赘述,仅看一个商圈间同区位对比的例子。顾村镇和周浦镇,同属上海外环线的外围区域,一南一北,一个浦东一个浦西,各自拥有两条轨道交通经过。它们交通便利,价格适中,是很多人的置业选择,也经常可以在网上看到对两个区块的对比和争论。

图:顾村镇和周浦镇在上海市中的位置

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这里以顾村的价格作为基准价格,计算每个月周浦的价格指数。可以看到,周浦的价格始终在顾村的价格附近波动。也就是说,如果两个商圈的内在核心价值一致,长期看价格会保持在同一水平。这时候做选择就很简单了。如果没有特殊偏好,如通勤、家人居住位置、对地方的情感等,就买当时相对便宜的商圈。比如2009年下半年的周浦,或2017年初的顾村。未来无论整体楼市如何,大概率会比另一个选择表现要好。

图:2006-2019年顾村和周浦房价指数(顾村=100)

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