上海的学区房行情,是怎么起势的?
信托网 2021-05-06 来源:信托网
这个趋势下来,学区房的价值逐渐体现。由于市场增量资金有限,因此买房者需要一个价值锚定。在地铁、商业等资源不再稀缺后,学区就成了新的点。这个点,会随着增量学校不断加大,会逐渐回归理性。

上海的楼市,自从2016年迎来一轮暴涨后,之后进入阴跌的盘整行情。直到2020年,学区概念催生了楼市出现分化行情,以学区房为代表的区域,一扫阴跌的阴霾。

这种趋势下,很多人都觉得这轮上涨行情是学区泡沫。给出的逻辑也非常清晰,因为学区上涨是浦东、闵行等行政区新增了很多学校,这些学校或挂牌名校或集团化办学,因此没有过硬的历届生源成绩来证实,也就成了薛定谔的学区。

持有这列观点的人非常多,且不说持有者是不是没吃到学区房行情的人。从逻辑角度看,学区泡沫确实能自圆其说。以至于今年期末考试,一些新学区的成绩不理想,有网传对应房源的房价应声下跌。

首先,我们要清楚地明白一点。教育改革不是为了催生学区房上涨,学区房行情只是市场行为。其次,既然学区房行情的起因是教育改革,那么我们有必要了解上海这些年的教育改革,而改革的初衷肯定是弥补漏洞。

总体而言,2018年以前的上海教育有个非常大的BUG,就是民办压过公办。之所以出现这种情形,是因为民办生源更好。那么问题就来了,民办的优质生源从哪儿来?

答案很简单,很多民办生源的小孩,对口的是菜中菜小。菜中菜小的出现,是为了满足农名工子女就学的需要。出发点是好的,但务工子女的规模庞大,对学校的生源和教育质量产生一定影响,也是不争的结果。推导而来,对口菜中菜小的生源为了教育质量,要么学区房,要么民办路线。

几年下来,民办路线脱颖而出,但民办集中了大量优质生源,又反过来挤压优质的公办。上海的学校格局,呈现出菜中菜小、优质公办、民办的阶梯式排位。因此,教育改革就是打破这个链条。

怎么改?从这些年的政策可以看出,民办的优势逐渐消解,从摇号到中考名校分配,资源开始向公办倾斜。而公办资源也采取增量,无论是集团化办学还是名校新设分校,增量上来了学区的天平也逐渐平衡,也就是公平有了基础。

这个趋势下来,学区房的价值逐渐体现。由于市场增量资金有限,因此买房者需要一个价值锚定。在地铁、商业等资源不再稀缺后,学区就成了新的点。这个点,会随着增量学校不断加大,会逐渐回归理性。


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